За последние 10-15 лет Беларусь от 25-долларовой зарплаты "перепрыгнула" через 250 валютных единиц. Такой рост позволяет планировать новые жизненные реалии. Прежде всего, дома и квартиры. Качественные и комфортные. Коттеджи, дома в деревне, квартиры и дачи — один из наиболее объемных и финансово привлекательных сегментов отечественного рынка. В исходной позиции (новое строительство без отделки) "квартирный вопрос" тянет на 2 млрд.USD ежегодно. Если же прибавить затраты на ремонт, перепланировку, реставрацию жилья, то самые осторожные оценки составят 2,5-3 млрд.USD ежегодно. Странно, но пока никто не работает в тандеме — "квартира и машина". Они, плюс еще гараж — это удобно, да и кредит на все сразу выгоден. Вообще, кредитование системного типа у нас только начинается. Банки пока лишь присматриваются к новым потребителям, которые замахиваются на новые ценности. И все же потребительская триада начинается с квартиры или дома. Пока в стране нет опасной безработицы и не доминирует мотивация занятости — люди держатся за свои метры. Нет акций, ценных бумаг, иных активов, которые могли бы дать доходы и искомую экономическую свободу. По этой причине квартира становится крепостью, психологической защитой. Это обстоятельство и работает на строителей и на фирмы, предоставляющие строительные услуги. Они пока не столкнулись с психологией потребителя, ориентированного на западные стандарты. "Там" составляющие триады ранжируются в ином порядке: работа — квартира — автомобиль. Последний — простая функциональность, ездить на работу можно и за сотню километров. Даже рост цен на бензин не останавливает.

Конечно, важно, что будет происходить у нас со спросом на жилье и как будет меняться мотивация основной части граждан. Это позволит определить генеральную линию поведения "национального жилищного потребителя". Хорошо, что правительство в новой программе до 2010 г. решилось на введение принципиально нового показателя — стоимости 1 кв.м жилья как эквивалента средней месячной заработной платы. Если паритет удастся соблюсти, то мы впервые (и возможно первыми на постсоветском пространстве) приступим к стратегическому решению жилищной проблемы. Что же будет происходить? По нашим оценкам, в основном сохранится тенденция приобретения собственных квартир. Деньги на такие затраты собираются несколькими поколениями семей и передаются новому поколению. До сих пор работает система семейного кредитования, и этим мы отличаемся от западных стран. Там кредиты выдаются "сторонними" финансовыми институтами для молодых участников жилищного рынка, и выплаты осуществляются на протяжении нескольких десятилетий. Вторая сторона вопроса — сохранится ли высокий спрос на новое жилье? У нас хороший показатель его сдачи в эксплуатацию. Ежегодно для 10 тыс. человек строим 41 квартиру. В России — 33, что также достаточно много, в Украине — 15. Меньше всего в Армении, где на 10 тыс. человек сдаются в год всего 3 квартиры. Показатели США и Норвегии — 58 и 47 квартир. Чего ожидать? Если ориентироваться на быстрый рост доходов и качества жизни, в перспективе можно рассчитывать на 50-55 квартир для 10 000 жителей страны. Таким образом белорусский строительный рынок выйдет на насыщение экономически ориентированного спроса. Однако мы страна трансформационная. Пока квартплата не включает полный спектр цен и тарифов, потребность в жилье искажена. По этой причине спрос на него предопределяется социальными чувствами и искусственно завышен. Как только в этом секторе установятся равновесные цены, начнет работать новая тенденция: спрос на новое жилье снизится по причине бюджетных ограничений. Однако есть основания предполагать, что строительный бизнес все равно будет контролировать денежные потоки в объеме 2-3 млрд.USD ежегодно. Источники не столь важны — кредиты, субсидии, бюджет или собственные деньги домашних хозяйств.

За 1990-2003 гг. средняя обеспеченность жильем в республике возросла на 25% и составила 22,3 кв.м на человека против 17,9 кв.м в 1990 г. Если представить, что каждый его метр теперь стоит 500 USD, то каждый белорус владеет жилищным капиталом в размере более 11 тыс.USD. В городах это ближе к реальной капитализации, на селе — гораздо дальше. Общая капитализация жилищного рынка страны составит примерно 100 млрд.USD. Это наш общенациональный ипотечный залог. Мы строились все годы — во времена кризисов, ломки жизненных стереотипов и т.д. Естественно, главным средством достижения итога была политика эмиссионного кредитования строительства. Самым плохим был 1996 г., когда строителям выделили деньги для возведения только 2627 тыс. кв.м жилья. Весьма ощутимый спад, учитывая рекордный показатель 1987 г. — 5878 тыс. кв.м. Кстати, к 2010 г. прогнозируется ввод примерно такого же количества жилья. Можно строить и больше, но население страны сокращается на 30-40 тыс. ежегодно. Да и 22 "с хвостиком" метра на человека — серьезный показатель, хотя в нем скрываются лишние метры пенсионеров в деревнях и небольших поселках. Формально для семьи из 4 человек "рисуется" квартира в 88 метров. Это просто здорово, но как ее отопить? Зима 2006 г. дает много поводов для размышлений. Во-первых, газ дорожает, и мы объективно должны быть сдержаннее в смысле метража. К слову, и национальный бизнес мог бы сказать свое веское слово в предложениях относительно реструктуризации жилищного рынка, выйти с новыми проектами инноваций в комфортное и теплое жилье. Во-вторых, население уже начинает пересматривать свои возможности в "освоении" новых квартир. Рекомбинация старой квартиры в новую — вот растущий сектор строительных услуг. На этом поле могут работать небольшие компании в 3-5 человек со всем набором услуг. Следующей "фишкой" строительного бизнеса может стать система типа "Лего", когда стандартные панельные дома и квартиры переоборудуются по нескольким вариантам. Речь идет о целых домах, этажах и подъездах. Кстати, часть домов старой постройки оказалась в лютые стужи теплее коттеджей "новых белорусов". Бизнес здесь пока не развернулся, ограничился установлением замков в подъездах. Пора переходить к системному переустройству подъездов и прилегающих к домам территорий. В-третьих, жилье становится социальной характеристикой городов и районов страны. Одно дело квартиры в Солигорске, где заработки под 1 000 USD уже не миф, другое — деревенский квартал. Население будет мигрировать из одного района в другой под воздействием неумолимого и объективного закона расселения, руководствуясь при этом уровнем доходов. В центре и в пригородах — самые богатые 10% населения страны. 90 — в остальных местах. Этот процесс мы еще "не проходили", но осваивать начинаем. А это, кстати, и новые группы строительных услуг, включая обустройство территорий, заборы, консьержи, видеонаблюдение и другие специальные средства охраны.

http://naviny.by